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「都甲栄充の建築考」

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お知らせ

■日経BPケンプラッツ(2012年10月9日)のサイトに、弊社代表取締役の記事(構造スリット_2 漏水について)が掲載されました。
☆ 詳細はこちら・・・

■日経BPケンプラッツ(2012年10月1日)のサイトに、弊社代表取締役の記事(構造スリット_1)が掲載されました。
詳細はこちら・・・

■日経BPケンプラッツ(2012年7月3日)のサイトに、弊社代表取締役の記事が掲載されました。
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■マンション管理新聞(第849号)に、弊社代表取締役の取材記事が掲載されました。
(2011年8月)
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切手のいらない年賀状

2011年から始まり、マスコミでも取り上げられている「切手のいらない年賀状」運動。弊社でも応援しています。
よろしければご参加ください。
家にあるカードや手作りカードを作ってコミュニケーションを取ってはいかがでしょうか?
趣旨、使い方はこちらから・・・。

震災復興をとおして見えたこと

隠れた重大瑕疵「構造スリット」の実体

H23年3月11日 東日本大震災発生後の4月末より、何かの縁があり、仙台市内にて震災復旧に関与してから約1年半が経過しました。

被災地域での、瑕疵の疑いある調査・震災復旧・大規模修繕工事や地震保険再鑑定等、私自身にとっても初めての経験でしたが「何とか皆様の復旧に少しでもお役に立てば」との思いから、この1年半で約100回仙台に出向きました。

「ピンチはチャンスである」との言葉どおり、私自身さまざまな発見もしました。

具体的には大地震による震災復旧工事の特徴と通常の大規模修繕工事との比較、地震保険の仕組みや実体での疑問点、コンクリート強度不足の疑い発見、それから今回の隠れた重大瑕疵「構造スリット」の実体です。

たまたま今回の大地震により上記のさまざまな発見ができましたが、大なり小なり全国のマンションにも現実にすでに起こっている、あるいはおこりうる現象だと痛感しています。

「構造スリット」を使う構造手法は、阪神淡路大震災の教訓から生まれた

構造スリットは1995年1月発生の阪神淡路大震災の教訓から構造手法として採用され現在迄約17年間経過しています。私は今から約7〜8年前に不動産会社の品質管理を担当したときに初めて「構造スリット」の存在を知りました。
その時の私の実感は「この構造スリットは」100%完全に施工するのは絶対に無理だ」という事でした。

現在では様々な情報により構造設計監理者やゼネコンもこの構造スリットにたいしてかなり神経」を使っている事も耳にしますが、まだまだ実体はかなり深刻な状況だと危惧しています。

本当に大切なことは、きちんと出来るように事前に色々と検討してからコンクリート打設を実施し、万が一不具合が生じた時には、きちんと理解した人の元で補修をするという当たり前のことです。是非共この当たり前の事を確実に実行しましょう。

更にこの構造スリットに代わる何か方法が検討の上可能ならば失敗した事例を恥ずかしく隠すことなく活用して関係者の改善に役立てん事を切に望みます。

解決策

以上述べた様に「コウゾウスリット」は完璧な施工は無理と断言しましたが、解決策は単純です。

  1. 建築工事中に不具合を補修する
    (当たり前のことですが、躯体工事から仕上げ工事に移る前に実施。 仮に入居後の補修工事の状況を想像してみてください)

  2. マンション管理組合側の対応策 

    イ)まず素人は構造スリットそのものの知識と理解がない

    ロ)例え構造スリットが不完全で処理されていても、竣工引き渡しされた建物の表面上は目地等も水平・垂直にまっすぐ通り何ら不具合を感じない(プロが検査してもおそらくわからないであろう)

    ハ)しかし入居後早ければ1年以内から外壁にひび割れ発生、台風などの強い雨風により専有部に漏水が生じる

    (当然住民は管理会社に電話して技術者が調査にくる。
    次に補修工事業者が来て調査後、応急処置的工事(一般的には外部よりシーリング施工にて対応)をして「様子を見て、また雨漏れがしたら連絡ください」といって帰る。

    当然ながら被害区分所有者個人と管理会社の1対1のやり取りであり、まず管理会社より管理組合側への報告は一部を除き、初期段階ではまずないだろう。

    しかし管理組合側にとっては、とても重要な事を逃している。

    それは、2年目点検までのアフターサービスと、瑕疵担保責任の期限である。

    現在は品確法という強行規定があり、「構造上主要な部分の瑕疵と雨水の侵入に関しては10年間にて時効になる」というありがたい法律があるが、管理業者に任せきりで組合として無関心であるとそのチャンスも活かせない。
    ゆえに入居後の理事会にて、いち早く不具合情報の一元化のルールを策定すべきである。

    ニ)そうは言っても相手はポロです。いくら優秀な管理会社でも自分達に不利になる情報をすべて言及することはまず期待できないのが普通です。

    そこで何事もプロを活用をすることがトータルで一番有効な方法だと思います。

    (しかし仮に一級建築士と称する人々も色々な方や様々な分野があり得意不得意がある事に気つけましょう)

    ホ)最後に何事もそうですが1番大切なことは例えば大規模修繕工事のことを考えてみましょう。

    当然総会での合意形成が最も大切です。
    そのために事前に何度も会議を行いそのたびに資料作成が必要なことは当然です。

    しかし、もっとも大切なことは「現場を見る目力(めじから)」です 。

    事前の現場毎に違う情報を判断する目力、実際に工事着手してからの工事場面毎に判断をようする目力です。
    ポロが現場でしっかりとチェックをすると組合に有利な事実、即ち「瑕疵」を発見できる可能性があります。

詳細は、日経BPケンプラッツで・・・

今回、縁あって私と知り合い、構造スリットの不具合を発見・是正・補修が完了した住民の方には大変喜んでいただきました。また、一緒に解決に向けて努力をいただきました業者様、また編集者の皆様に感謝とお礼を申し上げます。

※日経BPケンプラッツの掲載はこちらから・・・

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